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二手房交易的8个详细流程,二手房交易的10大经典骗局!【买二手房必看】


金思维装饰为大家分享关于二手房交易常见的骗局,以及二手房交易的详细流程!


一、二手房交易的十大骗局


二手房交易的十大骗局


1、“晚10点”弱点营销


我猜你很可能被无良中介忽悠过,但一定不知道中介行业有句行话,叫“今天你逼单了吗?”中介每天都有签单压力,为了保证快速成单,经常会使用逼单方式给买卖双方施加压力。其惯用策略就是只要能带买方看房,不管看完房子后时间有多晚,都会第一时间将双方分开,以能够快速达成交易防止对方被别人撬走为理由,让双方完成支付定金的交易行为。一旦完成了这一行为,买卖双方即可被利益捆绑,谁也不敢私自违约。为什么是晚上10点之后?因为在这个时间段之后大多数人体能都会下降,思考能力、判断能力、应变能力相较白天都“弱爆了”。


2、公房、经适房交易有隐患


在调查的日常房屋交易纠纷中,很大一部分跟已购公房及经济适用房有关。在公房案件中,很多因为房屋自身不能交易但双方误以为可以交易从而签订合同。买卖双方或许对此无知,但中介一清二楚,只是为了促成交易赚取中介费,他不会事先将隐患讲明罢了。鉴于公有房屋的情况比较复杂,在签订合同前,买卖双方一定要到原主管单位去核实清楚,再签订合同,千万不要完全相信中介的调查,当你遇到不一定尽心竭力核实房屋情况的中介时,很有可能最终掉入陷阱。

尤其是公房,一定要在取得登记表或其他审批文件后再签订协议,绝对不能一边申请批准一边签订合同,更不能先签再申请。另外,关于经济适用房的交易,买方一定要严格核实合同条款中约定的内容,这些内容涉及到了合同是否有效以及过户的方式。


3、抵押“套”你没商量


民事法律范畴内抵押权属于物权,合同属于债权。在法律效力上,物权优于债权,所以在具体司法实践中如果房屋被设定了抵押权,该权利要优先于合同相对人要求过户的权利。当卖方联合中介恶意违约拒绝过户时,经常会用恶意抵押的方式阻止买受人要求过户的诉求。在购买房屋时一定要查看房屋产权证上是否有房管局的抵押登记专用章,并尽量去房管局核实房屋抵押登记情况,在及时了解相关信息后再决定是否签订合同。


4、权属关系须分清


买卖之前,一定要查清该房屋是否存在共有权人。如存在共有权人,共有权人的同意出售证明为本合同的附件,具备同等法律效力。出卖人最好保证房屋不存在继承、离婚、合伙等与共有权有关的任何纠纷,如因共有权纠纷使房屋被异议登记、冻结过户、查封等导致无法过户,出卖人应承担由此造成的违约责任。在二手房买卖纠纷中,出卖人经常恶意使用“共有权纠纷策略”,将房屋拖入诉讼中导致房屋不能及时过户,从而达到逼迫买受人同意涨价的目的。这是一种以合法民事行为掩盖违法民事目的的手段,所以必须在合同中明确约定,一旦出现共有权纠纷,出卖人必须对此承担全部违约责任。


5、首付款“分水岭”


在二手房买卖过程中,首付款的支付是交易博弈过程中的一道分水岭,因为从这一天起买方将一笔巨款交给了对方,从此就丧失了主动权。说的再明白一点就是,因为支付了一大笔钱,买方随着时间的推移,心态会变得越来越急躁,这时大多数的卖方因为得到了这笔钱,心态反而会变得很踏实,不急不慢的推进合同履行。当博弈心态发生变化,大多数买方在实际履行中会逐渐变成求着卖方协助履行,有句俗话叫“上赶着不是买卖”。如果这时出现房价快速上涨,无疑,卖方违约的概率就会变大。


6、贷款办理最易“撕破脸”


二手房买卖贷款过程是一个极易发生纠纷的环节。首先,贷款程序本身比较繁琐;其次,中介机构不能尽职尽责的履行居间服务义务,可能会出现拖延办理情况;最后,买卖双方在贷款流程的配合中不够默契,沟通不够及时,导致时间延长。贷款办理环节也是任何一方采取实际违约行为时,经常使用的节点。说通俗点就是,在这个时候是双方最容易撕破脸的阶段,所以,在贷款办理业务上,你必须万分小心。


7、“一条龙服务”设陷阱


中介替你办理过户、网签,你觉得省事?想得简单!很多人不清楚在网签前,中介可以单方面在自己的操作系统内给买卖双方进行“草签”。“草签”与正式网签的区别在于被“草签”的房子处于待审核阶段,只有中介在自己的操作系统内点击“网签确认”键后,该信息才能正式提交到建委房产过户主管部门的网站系统内,完成网签的全部操作。“草签”的副作用在于,一旦交易房屋被“草签”,如果房产中介拒绝解除,买卖任何一方很难单独通过主管部门自行解除。因此,在交易中,买卖中的任何一方,为了防止对方毁约“跑单”,就会伙同中介“草签”,导致另一方被捆绑在不利境地。为了防止这种情况出现,你最好在合同条款中加以约束。


8、过户乃“惊险的一跳”


在办理购房资质审核、房屋价值评估、网签、公证授权、银行贷款签约、解抵押、缴税、产权过户等事项之前,任何一方同一天连续三次拒接对方电话或24小时内未回复对方电话,而导致前述事项无法按预定时间办理的,你就要当心了。买卖房产,除了双方本身密切配合之外,还需要相关第三方的大力协助,因此在这个环节中如果买卖双方任何一方,故意拖延欲想逼迫另一方答应涨价或降价的要求,另一方往往会陷入无计可施的被动局面。而到了房屋所有权转移阶段,也就是大家所说的“过户”阶段,常被称为“惊险的一跳”。这一步的完成标志着交易所涉的房屋所有权人,由卖方变成了买方,在整个交易中买卖双方主导地位由此发生变化,由卖方主导转变成了买方占据有利地位。正是因为这些特殊性,这一步极易成为买卖双方以及中介方矛盾的爆发点。


9、当心“恶人先告状”


在买卖双方约定的过户期限届满时,如买方未按照约定的付款时间及数额支付购房款,则丧失催告卖方配合办理房屋所有权变更(即过户)的权利。若在前述情况下,买方仍用各种方式催促卖方配合办理过户,则卖方在收到其催告通知后,便可根据本合同约定,行使合同解除权。在起草合同时大多数人都会犯的同一种错误是,自认为彼此之间心里都明白,写在合同上都是大白话,没有任何意义。但当纠纷发生后起诉到的法院时,法官往往会以合同条款约定不明,不具备实际履行可能等原因驳回一方的诉讼请求。在虚假房源纠纷案件中,总是有一类恶人会首先告状,自己没有付清购房款还要动用各种方式去骚扰卖方要求配合过户,在这种情况下,赋予卖方合同解除权是十分必要的。


10、从来就没有什么“最佳买卖时机”


房屋具备商品属性,能否升值是交易者必须考虑的问题之一。因此常常有人疑问:什么时候是买卖二手房的最佳时机?牛市?熊市?还是政策调控截点前后?事实上,大家都明白,虚假房源纠纷并不好规避。


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二、二手房交易的详细流程


二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢?


二手房交易的详细流程 


第1步:买卖前的产权审核


担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。


风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。


第2步:交定金与签合同


看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易中心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。


风险提示:


1.当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。


第3步:赎楼


赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。“出于风险考虑,买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。


风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。


第4步:付首期及资金监管


除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上,资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行监管。


具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。


出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。


风险提示:


1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”。


第5步:签订买卖合同


在交定金环节,记者已经提前知会:自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同非常类似,只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处,下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。


交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者,自主交易双方可以在任何能够上网的地方,上到房协的网站,注册并填写相关内容,经过共4个工作日的确权及办理时间后,就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取,完全免费。据该负责人介绍,目前房协已经取消了中介代打合同的资格,不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到,这个费用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。


风险提示:


1.如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

5.要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。


第6步:选银行和办按揭


如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数,如果房产楼龄较新,例如是在2000年以后入伙,因为评估价比较高,贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子,那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。


至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。


风险提示:


1 .如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。

2 .目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。


第7步:过户及交税


去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。至于办证时间,关内是5个工作日出新证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日,2000年以后的新证是20个工作日)。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。


风险提示:


1.房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

2 .目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。


第8步:后续事项


交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙,正式完成交易。而上述的水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等,部分区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同,交易双方最好在去之前打电话进行咨询,以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。


风险提示:


1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走,而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。

2.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。


详细的二手房交易流程图


二手房交易的详细流程



以上就是金思维装饰为大家分享的关于二手房买卖交易流程,以及二手房交易常见的骗局,希望大家在买二手房的时候注意!!!


本文关键词:二手房交易的流程!

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